32

YENİ KONUT/İŞYERİ SATIN ALDIM. MEVCUT KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM

İçinde oturmak için veya iş yeri olarak kullanmak için bir taşınmaz satın aldınız. Ama bir sorun var: içerideki kiracı çıkmıyor. Peki bu durumda ne yapmanız gerekiyor. Soru cevap yöntemi ile konuyu somutlaştıralım.

 

Yeni bir taşınmaz aldığımda kiracıyı hemen çıkartabilir miyim?

Hayır.  Kiracıyı çıkartmanız için taşınmazı satın aldığınız gün dahil olmak üzere bir ay içinde ihtar çekmeli ve altı ay sonra dava açmalısınız.

Borçlar Kanunu 350.maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinin sonundan itibaren bir aylık süre içinde de dava açarak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle dava açarak tahliyesini isteyebilirsiniz.

 

Yeni taşınmaz aldığımda taşınmazı kullanan kiracının sözleşmesi kendiliğinden fesholmuş olur mu?

Hayır. Borçlar Kanunu 310.maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olursunuz. Kiracı Borçlar Kanunu 299 ve 313.maddelere göre kiracı kira bedellerini size ödemeye devam eder.

 

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ne yapabilirim?

Borçlar Kanunu 315.maddesine göre zamanı gelmiş kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak ihtar göndererek en az 30 günlük süre vermelisiniz. Bu süre içinde ödeme yapmadığı takdirde sözleşmeyi feshedeceğinizi de belirtmelisiniz. Bu süre içinde ödeme yapmayan kiracının sözleşmesi fesholmuş sayılır. Buna dayalı olarak tahliye davası açabilirsiniz.

 

Yeni malik olmak tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli midir?

Hayır. Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2016/3895 Esas ve 2016/4962 Karar sayılı 23.06.2016 tarihli kararı gereğince ihtiyaç iddianızı kanıtlamanız gereklidir. İhtiyaç iddianızı kanıtlamanız için kirada oturduğunuzu belgeyen kira sözleşmeniz, tanık beyanlarınız veya tahliye tehdidi altında iseniz buna ilişkin dava belgelerinizi açacağınız dava dilekçesine eklemenizde fayda vardır.

 

İşyeri olarak kullanmak için satın aldığım taşınmazda kiracıyı çıkarmak için hangi kriterler aranmaktadır?

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11227 Esas ve 2016/4220 Karar sayılı ve 30.05.2011 tarihli kararı gereğince Borçlar Kanunu 351.maddesi gereği taşınmazı aldığınız gün dahil bir aylık sürede işyeri ihtiyacınız olduğunu belirterek kiracının tahliyesini istediğiniz ihtarnamenizi göndermelisiniz. Edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye talepli olarak dava açabilirsiniz. Bu davada ihtiyaç iddianızı kanıtlamanız gereklidir.

Bu konuda Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11558 Esas ve 2016/4130 Karar sayılı 26.05.2016 tarihli kararı gereğince ihtiyaç gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Bu ihtiyacın dava süresi boyunca devam etmesi gerekir. Gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi uzun bir süre sonra olacak ihtiyaç iddiası kabul edilmez. Yine ihtiyaç unsurunun gerçek olarak kabul edilmesi için yeni malik olarak kirada dahi olsanız farketmeksizin kullandığınız işyerinin vasfı ile yeni satın aldığınız yerin vasıfları arasında mukayese yapılması için bilirkişi ve keşif yapılacaktır. Yeni satın aldığınız yer daha üstün ve işinize uygun olmalıdır. En az eşdeğer olması gerecektir.

 

Aynı yönde Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/5604 Esas, 2017/15003 Karar ve 1/11/2017 tarihli kararında şöyle karar vermiştir: işyeri ihtiyacı ile açılan davalarda ihtiyaçlı olan yeni malikin kirada olması halinde ihtiyaç iddiasının kabul edilmesi için ihtiyaçlı olan yeni malikin ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kirada bulunduğu taşınmazla yeni aldığı taşınmazın en azından eşdeğer olması gereklidir. Tahliye tehdidi iddiası davacı tarafından ileri sürülmediğinde mahkemece araştırma konusu yapılamazsa da eşdeğerlik veya yeni satın alınan taşınmazın daha üstün nitelikli olması ( yani yapılan işe daha uygun olması) konusu hakkında mahkemece bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gereklidir. Yerel mahkeme bu olayda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu yönünde karar vermişse de tüm deliller toplanarak uzman bilirkişi aracılığıyla yerinde keşif yapılarak ya da ek rapor alınarak taşınmazlar arası mukayesenin yapılması ve üstünlük vasfı olanın tespit eilmesinden sonra karar verilmesi gerekliliğine vurgu yapmıştır.

ÇARŞANBALI HUKUK 

AV.ŞAHİN ÇARŞANBALI 

Tel: 02167065285 (7×24 arama ve whatsapp hattımız)

Mail : av.sahinc@gmail.com

32 Comments

32 thoughts on “YENİ KONUT/İŞYERİ SATIN ALDIM. MEVCUT KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM
  1. kiracısı olduğum işyeri satıldı. fakat 3 yil daha sözleşmem var. sözleşme geçerliliğini kaybediyor mu? Yeni Mâlik hemen çıkartabilir mi?

    1. Hayır. Size ihtar çekmeli ve ihtiyacı olduğunu mahkemede ispat etmeli. Yeni malik olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz.

      1. merhaba, şahin bey. burada (bu kanunda) şöyle bir adaletsizlik yok mu? şu şekilde bir senaryo olsun: bir iş yeri için 3 yıllık kontrat yapıldığını farz edelim. bu durumda malik; 3 yıl (sözleşme gereği) + 10 yıl (kanun gereği) = 13 yıl boyunca iş yerini kiracıya vermeyi taahhüt etmiştir. bunu kendi hür iradesi ile 13 yıl kendi malından faydalanamama, enflasyon, gelecek kaygıları vs. hesaplayarak taahhüt etmiştir. yine aynı şekilde; kiracı da kendince hesabını yaparak, kendisinden önceki eski kiracıya ve/veya malike çok yüksek bir bedelle hava parası ödeyerek iş yerini kiralamış ya da çok yüksek yatırım maliyetleri ile iş yeri kurulumunu yapmış olsun. tüm bu harcamaları 13 yıl o iş yerinde kiracı kalacağı üzerinden planlayan, hesaplayan ve ona göre harcama yapan kiracıyı, ihtiyaç iddiasını kanıtlayabilen malik (ya da ihtiyaç iddiasını kanıtlayamıyorsa ihtiyaç iddiasını kanıtlayabilecek yeni bir kişiye satarak), 1-2 yıl içinde (ihtar, dava süreci vs.) iş yerinden çıkartabiliyor. bu durumda kiracının tüm yatırımı yanmıyor mu? malikin ihtiyacı var da, kiracının ihtiyaçları ne olacak? kanun nedeni ile otomatik olarak eklenen 10 yıllık kira süresi neyse de, en azından taraflar arasında kendi hür iradeleri ile verdikleri kararlar doğrultusunda anlaştıkları 3 yıl için kira kontratı hiç bir neden ile fesih edilememeli. bu hiç adil değil. o halde bir ürün satın aldığımızda da o ürüne satıcı tekrar ihtiyacı olduğunu kanıtlarsa bizden geri alabilsin o halde. bunun gibi bir durum söz konusu.

  2. Çok güzel bir yazı olmuş. Tebrik ederim elinize sağlık

    1. Teşekkür ederiz.

  3. Merhaba dukkan sahibim dükkanı sayıyor ama bana bu konuda bilgi vermedi dukkana gizli gizli bakmaya gelenler var ben kiracı olarak nasil bir yol izlemem gerekli beni ne zaman çıkarabilir en erken malik sahibi

    1. Sözleşmeniz devam eder. Yeni mal sahibi ihtiyacını mahkemede ispatlamakla mükelleftir

  4. Şahin Bey Merhaba. Benzer sorular sorulmuş hep fakat. Ben de aynı sorundan muzdaribim. Dükkan sahibim dükkanı satışa çıkardı. 3 yıllık sözleşme yaptık yaklaşık 1,5 yıl oldu. Diyelim ki satıldı bu sözleşmenin bir anlamı kalmıyor mu? Ya da acil ihtiyacı olduğunu bildirdi o zaman ne kadar zamanda çıkartabilir. Bir de dükkan için yaptığım ekstraların örneğin branda gibi. Ücretini talep edebiliyor muyum

    1. Mahkeme önünde ispatlanmayan hiçbir tahliye talebini dikkate almanıza gerek yok. Tahliye taahhüdü istisna. Dükkanın satılması hemen tahliye edilmeniz anlamına gelmez.

  5. Benim bir sorunum daha var oturduğumuz evde 5 yılı doldurduk ve bu ay zam artışı konuşacağız . Ev sahibim diğer kiraları emsal gösterim benim kiramı kafasına göre artırabilir mi? Şimdiden teşekkürler

    1. Kimse kafasına göre artış yapamaz. 5 yılın sonunda artırım davası açma hakkı vardır. Bunu da mahkeme kanalıyla yapabilir.

  6. Satın aldığım dükkanda iş kurmak istiyorum.Şuan hali hazırda bir işim yok.Mahkeme bunu ihtiyaç olarak kabul eder mi?

    1. Dükkana uyumlu iş kurarsınız ve resmi belgeleriniz ile bunu ispatlarsanız elbette mahkeme buna itibar edecektir. Başkaca mülkünüz olmaması lehinize olacaktır. Konuya özel danışmanlık almanızı tavsiye ederiz. Bu bilgi sadece temel bilgi içermektedir.

  7. merhaba benim iş yerim satıldı kira kontratım da doldu 5 yıl. 2300 tl olan kiram yeni alan kişi 1000 dolar kira istiyor buna hakkı varmı tapusunu istedim göstermedi ve iban ve adresinide vermedi nasıl biryol izlemeliyim cevabınız için şimdiden teşekkürler

    1. Size ihtarname gönderilmesi gereklidir. Tapu ve talebini içerir ihtarname olmadan eski mal sahibine ödeme yapmaya devam edebilirsiniz. 5.yıl tahliye değil kira artırım için mahkemeye başvuru hakkı verir. Mahkeme kararı ile kiranızı artırınız. Konuya özel danışmanlık almanızı tavsiye ederiz. Bu bilgi sadece temel bilgi içermektedir.

  8. Şahin bey ben 5 yıldır aynı işyerinde kiraciyim ve sözleşme kız bitti. inşaat malzemeleri üretimi yapıyoruz.buralara villa parseli verildiği için beni çıkarıp ev yapmak istiyorlar. Benim kurulu düzeni bozmak ekmeğime mani olmak istiyorlar ne yapmam gerekir…

    1. Bu hususta mahkeme kararına kadar çıkmama hakkınız var. Özel mütalaa almak istersiniz https://avsahincarsanbali.com/iletisim-bizeulasin/ bize ulaşabilirsiniz

  9. Hocam merhabalar şimdi biz turistik bir isyeri isletiyoruz mülk sahibi isyerini satmak istiyor ve satacak gibi ama bizim daha 7 sene sözleşmemiz var ve biz birsuru yatırım yaptık biz bütün kiralarimizi düzenli ödedik yeni gelen kişiyle davalık olursak kazanma durumumuz varmi ve uzun bir zaman alırmi mahkeme karari

    1. Sözleşmeniz devam eder. Türk Borçlar Kanunu hükmü şöyledir :

      MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el
      değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur

    2. Sözleşmeniz devam eder. Türk Borçlar Kanunu hükmü şöyledir :

      MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el
      değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur

      Özel mütalaa almak için bize ulaşabilirsiniz : https://avsahincarsanbali.com/iletisim-bizeulasin/

  10. Merhaba
    25 yıl kiracısı olduğum 28 metrekare işyerini bir yıl önce 5 mirasçıdan satın aldım. 25 yılın içerisinde kiracı olarak bulunduğum dükkanı satın aldım ancak geçen gün kadastro geçmiş olmasından dolayı yeniden beyanname vermek için belediyeye gittiğimde iş yerimin aslında 18 metrekare olduğunu öğrendim. 10 metre karelik yerin iş yerinin arkasında daha önceden daire olarak kullanılan ancak tarihini bilmediğim bir zamanda iş yerine çevrilip bitişik dükkanla beraber iş yeri olarak kullanıldığını, 10 metre karelik yerinde rızaen bölünüp benim dükkana katıldığını öğrendim. Bu paylaşım tapu kayıtlarına geçirmemiş olup o zamanki hak sahipleri de şu an hayatta değiller. Mirasçıları yani şu anki mal sahibi 10 metre karelik yerin kendisinin olduğunu iddia etmekte ve yerini istemektedır. Bu konuyla ilgili bana satış yapanlar ve 10 metre kare yer kanunen benim diyen kişiler bana o paylaşımın babalarının arasında olduğunu kendilerinin bir bilgisinin olmadığını yeni öğrendiklerini söyleyerek o paylaşım onlarla birlikte gitti biz yerimizi alırız karşılığında da ödeme yapmayız diyorlar. Bu durumda ben ne yapabilirim hangi yolu izlemeliyim?
    Şimdiden teşekkür ederim.

    1. Sorunuz detaylı araştırma gerekmektedir. Dosyanızı avukat meslektaşımızla birlikte yürütmenizde fayda vardır. https://avsahincarsanbali.com/iletisim-bizeulasin/

  11. Merhaba şahin bey.isyeri satın aldım.icinde oturan kiracı benimle muhattap olmuyor ,kira ödemiyor,elimde herhangi bir sözleşme yok.cikmadigi için başka bir işyerinde çalışmaya başladım.nasil cikartabilirim

    1. Bu önemli bir sorun. Önceki sahipten gerekli sözleşme ve kiracı bilgilerini alıp tahliye hakkında uzman desteği almanızı tavsiye ederim.

    2. Kira ilişkisi için sözleşme gereği yoktur. Yeni malik olarak şu madde gereği işlem yapmanız gerekir :

      b. Yeni malikin gereksinimi
      MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
      kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
      sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu
      kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla
      sona erdirebilir.
      Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
      hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
      kullanabilir.

  12. Merhaba işyerimiz satılıyor biz kiracıyız. Sözleşmemiz 1 temmuz da doluyor. Yeni alan kişi işyerine kendisi gelmeyecek Kiraya vermeye devam edecek. Bizim sözleşmemiz yine otomatik yenilenir mi ve kira artışı sözleşmeye göre mi gerçekleşir? Elimizdeki sözleşme geçerli olur mu yine yoksa onunla yeni sözleşme mi yapılmalı? bizi çıkarıp başka kiracı alma hakkı var mı? Henüz 2 buçuk yıldır oradayız. Şimdiden teşekkür ederim

    1. Sözleşmeniz devam eder. Türk Borçlar Kanunu hükmü şöyledir :

      MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el
      değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur

  13. merhabalar hocam ben yaklaşık 3 yıldır bir dükkan işletiyorum .1.5 sene önce malsahibim mülkünü kızına verdi herhangi bir bildirimde gelmedi bana ve o gun ıtibariyle kiramı düzenli olarak yeni mülk sahibine banka hesabına yatırıyorum ancak yeni kontrat talebimi reddediyor yanaşmıyor fahiş kabul edilemez şartlar istiyor ne yapmalıyım?

    1. Türk Borçlar Kanunu 2.Kısım Özel Borç İlişkilerini düzenler. Kira ilişkisi de özel borç ilşikisidir. Bu Kısım altındaki 4.Bölüm “Kira Sözleşmelerini” düzenler. Olayın çözümü bu bölüm altındaki 229 ila 356.maddeleri arasındadir. Biz bu yorum ve cevaplarda ancak hak arama bilinci oluşturma adına kanunları tanıtmaktan ibaret bir iş yapıyoruz. Olaya özgü çözümler ancak bir avukatın ücreti karşılığı danışmanlık vermesi veya dosyayı üstlenmesi ile mümkün olabilir. Hukuki sorunu irdeledik ve kanuni karşılığının neresi olduğunu bulduk. Şimdi 2.Bölüm altındaki sistematiğe bakalım. 2.Bölüm altında 1.Ayrım : Genel Hükümleri, 2.Ayrım ise Konut ve İşyeri Kiralarını, 3.Ayrım ise “ürün kirasını” düzenlemektedir. Biz 1.Ayrım ve 2.Ayrıma bakarak sorunu çözümleyeceğiz. Genel hükümlere ilişkin olan 1.Ayrım altında yer alan “C-Kiraya verenin borçlar başlığı altında yer alan” “2-Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması” maddesi altında “a-Kiralanın el değiştirmesi” başlığı altında mevcut 310.maddesi olayımızı çözümlemektedir. Buna göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur”. Buna göre sizin sözleşmeden kaynaklı haklarınız devam eder. Herhangi bir şey yapmanıza gerek yok. Size ihtar geldi ise orada yazılı olan hesaba ödemeye devam edersiniz. İhtar gelmedi ise eski hesaba ödemeye devam edersiniz. Kiracının burada kendisini zora sokmasına gerek yoktur. Yeni malik gereksiniminden kaynaklı hususlarla ilgili olarak ise web sitemizdeki makale ve altındaki yorumlara verdiğimiz cevaplarda yanıtları bulabilirsiniz. Çarşanbalı Hukuk ücretli danışmanlık için 0216 706 5285 nolu telefondan hafta için 10.00-17.00 arasında randevu alabilirsiniz.

  14. Merhabalar Sahin Bey
    Bu konu hakkinda bende bir soru sormak istiyorum,
    iki dükkanim var , istanbul Cekmeköy belediyesinin cok iyi bir konunumunda , kira bedeli cok düsük , eski koracilarim olduklari icin yaklasik biri 13 sene digeri 10 senesi gecen sene yilbasinda doldu,
    Ben bu iki kiracimi da cikartabilirmiyim?
    Cikartmak icin nasil bir yol izlemeliyim?
    Saygilarimla

    1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlığı altında mevcut olan 339-356 maddeleri bu soruya ilişkindir.
      344.madde : Kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Burada kural maddenin 1.fıkrasında “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” denilmektedir. Tüik sitesinden bunu öğrenmeniz mümkündür. Yani kira kontratına (ticariler hariç) kanunun 344.maddesi 1.fıkrasında belirttiği üzere bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçecek bir bedel belirlenemez. Kiracı da bunu imzalasa da ödemek zorunda değildir. Artış konusunda sözleşmede bir anlaşma yoksa 2.fıkra devreye girer ve bu fıkraya göre hakimden karar istenir. Soruya ilişkin olarak 3.fıkra ise önemlidir. Bu fıkraya göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli bu prensibe göre belirlenecektir. Siz de 5 yılı geçmiş sözleşmelerinizde bu hükümden faydalanabilirsiniz. Bu hususta mutlaka bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ediyoruz. Zira burada verdiğimiz bilgiler temel yasalara ilişkin olup bunların uygulamasına yönelik yargı içtihatlarının göz önünde tutularak yol haritası çizilmesi gereklidir. Sözleşme sürelerini belirtme amacınız bunları nasıl sonlandıracağınıza ilişkin olup süre kaynaklı sözleşmenin sonlandırılmasına cevap 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlığı altında düzenlenen F maddesi altında 347-356 maddeleri arasında yer almaktadır. Kanun 347.maddesinde kira süresini ele almıştır : “konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda 1 yıl için uzatılmış sayılır”. Görüldüğü üzere kiraya veren ve kiracının sözleşmeye iki tarafın da fesih hakkı vardır yazmasının bir hukuki dayanağı yoktur. Kanun sözleşmeyi belli bir süreye kadar (12 yıl) feshetme hakkını kiracıya vermektedir. Kiracıya 1 yıl doldu çık denilemez. 347.maddenin 1.fıkrasının 3.cümlesinde “uzama” kavramı şöyle düzenlenmiştir : “Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” . O halde kiraya verinin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi, yani kiracıyı çıkarabilmesi için 1 yıl sözleşme süresi + 10 yıl uzama süresi + 1 yıl uzama yılı = 12 yıl sonra , 12 yılın dolmasına 3 ay kala ihtar gönderip (önce gönderseniz de olur, illa ki 3 ay diye düşünmeyelim) sözleşmeyi 12.yılda bitirebilir. Bunların sizin olaya uygun olup olmadığını tespit etmek ve yasal işlemleri takip etmesi için avukatla iş takibi yapmanızı öneriyorum. Bu bahsi geçen konuların uygulaması ve yorumlanması için en az 5 saat araştırma yapılması gereklidir. Bu da hukuki danışmanlığa girmektedir. Biz burada hukuki bilinç oluşması adına kanunları tanıtmaktan ibaret bilgilendirme yaparak toplumda hak arama bilinci oturtmak istiyoruz.

Kemal için bir cevap yazın Cevabı iptal et

Your email address will not be published. Required fields are marked *