17

YENİ KONUT/İŞYERİ SATIN ALDIM. MEVCUT KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM

İçinde oturmak için veya iş yeri olarak kullanmak için bir taşınmaz satın aldınız. Ama bir sorun var: içerideki kiracı çıkmıyor. Peki bu durumda ne yapmanız gerekiyor. Soru cevap yöntemi ile konuyu somutlaştıralım.

 

Yeni bir taşınmaz aldığımda kiracıyı hemen çıkartabilir miyim?

Hayır.  Kiracıyı çıkartmanız için taşınmazı satın aldığınız gün dahil olmak üzere bir ay içinde ihtar çekmeli ve altı ay sonra dava açmalısınız.

Borçlar Kanunu 350.maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinin sonundan itibaren bir aylık süre içinde de dava açarak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle dava açarak tahliyesini isteyebilirsiniz.

 

Yeni taşınmaz aldığımda taşınmazı kullanan kiracının sözleşmesi kendiliğinden fesholmuş olur mu?

Hayır. Borçlar Kanunu 310.maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olursunuz. Kiracı Borçlar Kanunu 299 ve 313.maddelere göre kiracı kira bedellerini size ödemeye devam eder.

 

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı ne yapabilirim?

Borçlar Kanunu 315.maddesine göre zamanı gelmiş kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak ihtar göndererek en az 30 günlük süre vermelisiniz. Bu süre içinde ödeme yapmadığı takdirde sözleşmeyi feshedeceğinizi de belirtmelisiniz. Bu süre içinde ödeme yapmayan kiracının sözleşmesi fesholmuş sayılır. Buna dayalı olarak tahliye davası açabilirsiniz.

 

Yeni malik olmak tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli midir?

Hayır. Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2016/3895 Esas ve 2016/4962 Karar sayılı 23.06.2016 tarihli kararı gereğince ihtiyaç iddianızı kanıtlamanız gereklidir. İhtiyaç iddianızı kanıtlamanız için kirada oturduğunuzu belgeyen kira sözleşmeniz, tanık beyanlarınız veya tahliye tehdidi altında iseniz buna ilişkin dava belgelerinizi açacağınız dava dilekçesine eklemenizde fayda vardır.

 

İşyeri olarak kullanmak için satın aldığım taşınmazda kiracıyı çıkarmak için hangi kriterler aranmaktadır?

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11227 Esas ve 2016/4220 Karar sayılı ve 30.05.2011 tarihli kararı gereğince Borçlar Kanunu 351.maddesi gereği taşınmazı aldığınız gün dahil bir aylık sürede işyeri ihtiyacınız olduğunu belirterek kiracının tahliyesini istediğiniz ihtarnamenizi göndermelisiniz. Edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye talepli olarak dava açabilirsiniz. Bu davada ihtiyaç iddianızı kanıtlamanız gereklidir.

Bu konuda Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11558 Esas ve 2016/4130 Karar sayılı 26.05.2016 tarihli kararı gereğince ihtiyaç gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Bu ihtiyacın dava süresi boyunca devam etmesi gerekir. Gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi uzun bir süre sonra olacak ihtiyaç iddiası kabul edilmez. Yine ihtiyaç unsurunun gerçek olarak kabul edilmesi için yeni malik olarak kirada dahi olsanız farketmeksizin kullandığınız işyerinin vasfı ile yeni satın aldığınız yerin vasıfları arasında mukayese yapılması için bilirkişi ve keşif yapılacaktır. Yeni satın aldığınız yer daha üstün ve işinize uygun olmalıdır. En az eşdeğer olması gerecektir.

 

Aynı yönde Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/5604 Esas, 2017/15003 Karar ve 1/11/2017 tarihli kararında şöyle karar vermiştir: işyeri ihtiyacı ile açılan davalarda ihtiyaçlı olan yeni malikin kirada olması halinde ihtiyaç iddiasının kabul edilmesi için ihtiyaçlı olan yeni malikin ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kirada bulunduğu taşınmazla yeni aldığı taşınmazın en azından eşdeğer olması gereklidir. Tahliye tehdidi iddiası davacı tarafından ileri sürülmediğinde mahkemece araştırma konusu yapılamazsa da eşdeğerlik veya yeni satın alınan taşınmazın daha üstün nitelikli olması ( yani yapılan işe daha uygun olması) konusu hakkında mahkemece bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gereklidir. Yerel mahkeme bu olayda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu yönünde karar vermişse de tüm deliller toplanarak uzman bilirkişi aracılığıyla yerinde keşif yapılarak ya da ek rapor alınarak taşınmazlar arası mukayesenin yapılması ve üstünlük vasfı olanın tespit eilmesinden sonra karar verilmesi gerekliliğine vurgu yapmıştır.

ÇARŞANBALI HUKUK 

AV.ŞAHİN ÇARŞANBALI 

Tel: 02167065285 (7×24 arama ve whatsapp hattımız)

Mail : av.sahinc@gmail.com

17 Comments

17 thoughts on “YENİ KONUT/İŞYERİ SATIN ALDIM. MEVCUT KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM
  1. kiracısı olduğum işyeri satıldı. fakat 3 yil daha sözleşmem var. sözleşme geçerliliğini kaybediyor mu? Yeni Mâlik hemen çıkartabilir mi?

    1. Hayır. Size ihtar çekmeli ve ihtiyacı olduğunu mahkemede ispat etmeli. Yeni malik olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz.

      1. merhaba, şahin bey. burada (bu kanunda) şöyle bir adaletsizlik yok mu? şu şekilde bir senaryo olsun: bir iş yeri için 3 yıllık kontrat yapıldığını farz edelim. bu durumda malik; 3 yıl (sözleşme gereği) + 10 yıl (kanun gereği) = 13 yıl boyunca iş yerini kiracıya vermeyi taahhüt etmiştir. bunu kendi hür iradesi ile 13 yıl kendi malından faydalanamama, enflasyon, gelecek kaygıları vs. hesaplayarak taahhüt etmiştir. yine aynı şekilde; kiracı da kendince hesabını yaparak, kendisinden önceki eski kiracıya ve/veya malike çok yüksek bir bedelle hava parası ödeyerek iş yerini kiralamış ya da çok yüksek yatırım maliyetleri ile iş yeri kurulumunu yapmış olsun. tüm bu harcamaları 13 yıl o iş yerinde kiracı kalacağı üzerinden planlayan, hesaplayan ve ona göre harcama yapan kiracıyı, ihtiyaç iddiasını kanıtlayabilen malik (ya da ihtiyaç iddiasını kanıtlayamıyorsa ihtiyaç iddiasını kanıtlayabilecek yeni bir kişiye satarak), 1-2 yıl içinde (ihtar, dava süreci vs.) iş yerinden çıkartabiliyor. bu durumda kiracının tüm yatırımı yanmıyor mu? malikin ihtiyacı var da, kiracının ihtiyaçları ne olacak? kanun nedeni ile otomatik olarak eklenen 10 yıllık kira süresi neyse de, en azından taraflar arasında kendi hür iradeleri ile verdikleri kararlar doğrultusunda anlaştıkları 3 yıl için kira kontratı hiç bir neden ile fesih edilememeli. bu hiç adil değil. o halde bir ürün satın aldığımızda da o ürüne satıcı tekrar ihtiyacı olduğunu kanıtlarsa bizden geri alabilsin o halde. bunun gibi bir durum söz konusu.

  2. Çok güzel bir yazı olmuş. Tebrik ederim elinize sağlık

    1. Teşekkür ederiz.

  3. Merhaba dukkan sahibim dükkanı sayıyor ama bana bu konuda bilgi vermedi dukkana gizli gizli bakmaya gelenler var ben kiracı olarak nasil bir yol izlemem gerekli beni ne zaman çıkarabilir en erken malik sahibi

    1. Sözleşmeniz devam eder. Yeni mal sahibi ihtiyacını mahkemede ispatlamakla mükelleftir

  4. Şahin Bey Merhaba. Benzer sorular sorulmuş hep fakat. Ben de aynı sorundan muzdaribim. Dükkan sahibim dükkanı satışa çıkardı. 3 yıllık sözleşme yaptık yaklaşık 1,5 yıl oldu. Diyelim ki satıldı bu sözleşmenin bir anlamı kalmıyor mu? Ya da acil ihtiyacı olduğunu bildirdi o zaman ne kadar zamanda çıkartabilir. Bir de dükkan için yaptığım ekstraların örneğin branda gibi. Ücretini talep edebiliyor muyum

    1. Mahkeme önünde ispatlanmayan hiçbir tahliye talebini dikkate almanıza gerek yok. Tahliye taahhüdü istisna. Dükkanın satılması hemen tahliye edilmeniz anlamına gelmez.

  5. Benim bir sorunum daha var oturduğumuz evde 5 yılı doldurduk ve bu ay zam artışı konuşacağız . Ev sahibim diğer kiraları emsal gösterim benim kiramı kafasına göre artırabilir mi? Şimdiden teşekkürler

    1. Kimse kafasına göre artış yapamaz. 5 yılın sonunda artırım davası açma hakkı vardır. Bunu da mahkeme kanalıyla yapabilir.

  6. Satın aldığım dükkanda iş kurmak istiyorum.Şuan hali hazırda bir işim yok.Mahkeme bunu ihtiyaç olarak kabul eder mi?

    1. Dükkana uyumlu iş kurarsınız ve resmi belgeleriniz ile bunu ispatlarsanız elbette mahkeme buna itibar edecektir. Başkaca mülkünüz olmaması lehinize olacaktır. Konuya özel danışmanlık almanızı tavsiye ederiz. Bu bilgi sadece temel bilgi içermektedir.

  7. merhaba benim iş yerim satıldı kira kontratım da doldu 5 yıl. 2300 tl olan kiram yeni alan kişi 1000 dolar kira istiyor buna hakkı varmı tapusunu istedim göstermedi ve iban ve adresinide vermedi nasıl biryol izlemeliyim cevabınız için şimdiden teşekkürler

    1. Size ihtarname gönderilmesi gereklidir. Tapu ve talebini içerir ihtarname olmadan eski mal sahibine ödeme yapmaya devam edebilirsiniz. 5.yıl tahliye değil kira artırım için mahkemeye başvuru hakkı verir. Mahkeme kararı ile kiranızı artırınız. Konuya özel danışmanlık almanızı tavsiye ederiz. Bu bilgi sadece temel bilgi içermektedir.

  8. Merhaba şahin bey.isyeri satın aldım.icinde oturan kiracı benimle muhattap olmuyor ,kira ödemiyor,elimde herhangi bir sözleşme yok.cikmadigi için başka bir işyerinde çalışmaya başladım.nasil cikartabilirim

    1. Bu önemli bir sorun. Önceki sahipten gerekli sözleşme ve kiracı bilgilerini alıp tahliye hakkında uzman desteği almanızı tavsiye ederim.

Bir cevap yazın

Your email address will not be published. Required fields are marked *