TAPU SATIŞINA DAİR BİLİNMESİ GEREKENLER
TAPU SATIŞINA DAİR BİLİNMESİ GEREKENLER
MÜLKİYET HAKKININ İÇERİĞİ
- Mülkiyet hakkının içeriği
Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
- Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ NASIL ELDE EDİLİR
B. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
- Tescil
Madde 705- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
- Kazanma yolları
1.Hukukî işlem
Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ NELERİ KAPSAR
- Taşınmaz mülkiyetinin içeriği
- Kapsam
Madde 718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.
Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DEVRİNİ KISITLAYAN UNSURLAR
Yasal önalım Hakkı (m.732-734)
Sözleşmeden doğan önalım hakkı (m.735)
Alım ve geri alım hakları (m.736)
ORTAK TAŞINMAZLAR
1-Paylı mülkiyet (m.688-700)
2-Elbirliği ile mülkiyet (701-703)
MİRAS ORTAKLIĞI
- Elbirliği mülkiyeti
- Kaynakları ve niteliği
Madde 701- Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
- Hükümleri
Madde 702- Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.
Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.
Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.
- Sona ermesi
Madde 703- Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
MİRAS ORTAKLIĞI
- Mirasın geçmesinin sonucu
- Miras ortaklığı
Madde 640- Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.
Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.
B. Paylaşmayı isteme hakkı
Madde 642- Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.
Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.
TAPUDA TAŞINMAZ İŞLEMLERİ NASIL YAPILAR
VEKALETLE SATIŞ
Tapu işlemlerinizi şahsen veya noterden verilen vekaletname ile yetkili kılacağınız vekilleriniz aracılığıyla yapabilirsiniz.
Noterlik Kanunu
Noterlik Kanunun 89.maddesine göre “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”
Borçlar Kanunu
- Hükümleri
Vekâlet Sözleşmesi
- Tanımı
MADDE 502- Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
- Vekâletin kapsamı
MADDE 504- Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsar. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.
TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDEKİ SATIŞ İŞLEMLERİ
Satış için gerekli olan belgeler şunlardır :
- Nüfus Cüzdanı ve Temsil Belgesi
- Taşınmaz sahibi ile alıcısının veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil belgesi
- İcra Müdürlüğünün Satış Müzekkeresi (Cebri İcra Yolu ile Satılmış ise).
- Mahkeme Müzekkeresi (Ortaklığın Giderilmesi Davası Yolu ile Satılmış ise).
- Bina Vasıflı Taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası.
- İlgili Belediyeden Alınmış Emlak Vergisi Değerini Belirtir Belge.
Tapu işlemlerini şahsen veya noter üzerinden vekaletname verdiğiniz avukat veya şahıs vekilleriniz ile yapabilirsiniz. Güvenmediğiniz kişilere ve aracılık yaptığını söyleyen kişilere herhangi bir şekilde vekaletname ve ödeme yapmayınız.
Alo 181 Çağrı Merkezi veya E-randevu Üzerinden Başvuru:
Tapu satışı için Alo 181’i arayarak veya http://randevu.tkgm.gov.tr web sitesinden randevu alınabilmektedir. Randevu sonrası başvuru gün ve saatine ilişkin sms gelmektedir. Randevu aldıktan sonra cep telefonuna sms bilgilendirmesi gelmektedir. Başvuru gün ve saatinde başvuru masasındaki görevli başvuruları alır, sistemden taşınmazın kontrolünü yapar, engel bir durum yok ise başvuru belgesi hazırlar. Başvuru belgesinin bir sureti başvurucuya verilir.
Başvuru masasında görevli personel başvuruyla ilgili olarak;
Tüm süreçlerde sistem tarafından sms atılmaktadır. İşleme başlama, harç bilgisi ve varsa eksik evrak bilgileri bildirilir.
İşlemlerin hazırlanmasını müteakip işlem sahibine tapu harçlarını ve döner sermaye hizmet bedelini ilgili banka şubesine ödeyebileceğine ilişkin SMS gönderilir. Başvuru numarası ile tapu harçları ve döner sermaye ücretleri yatırılarak bildirilen saatte tapu müdürlüğünde imza için hazır olunur.
Harçların Tahsilatı
Tapu harç ve döner sermaye hizmet bedelleri başvuru numarası ile bankalar, internet şubeleri ve ATM’lerden veya sanal pos üzerinden kredi kartı ile ödenebilmektedir.
Tapu Müdürlüklerinde İbraz Edilecek Belgelerin Özellikleri
a-Kimlik Belgesi: Tapu Sicili Tüzüğüne göre tapu müdürlüklerinde kimlik belgesi olarak kullanılabilecek olan belgeler;
- Fotoğraflı TC Kimlik numaralı nüfus cüzdanı,
- Pasaport (Yabancı uyruklular için),
- Avukat kimliği,
- Milletvekili kimliği,
- Mavi Kart (12.04.2013 tarihinden sonra verilmiş ise tek başına Kimlik Belgesi olarak kullanılır. 5203/4112 yasalara tabi gerçek kişiler için Türk Vatandaşlığından Çıkma Belgesi (Mavi/Pembe Kart) 12.04.2013 tarihinden önce verilmiş ise Yabancı Kimlik Belgesi veya Pasaport ile birlikte kullanılır.
- Bu belgeler dışında (sürücü belgesi, memur kimlik kartı vb) bir belge kullanılamaz.
- Ayrıca belgesinde bulunmasa dahi tüm tapu işlemlerinde gerçek kişilerin TC Kimlik numaralarının, Tüzel kişilerde Vergi Kimlik Numarasının/MERSİS Numarasının ibrazı zorunludur.
b-Fotoğraf: Son 6 ay içinde çekilmiş,
- Vesikalık
- 6x4cm ebadında orijinal fotoğraf olmalıdır. (Fotokopi fotoğrafların işlemlerimizde kullanması mümkün değildir)
c-Yetki Belgesi: Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi şirketler için;
- Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş,
- 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 2. maddesi kapsamında verilen ve yetkililerin kimlik bilgilerinin ve TC Kimlik numaralarının açıkça yer aldığı yetki belgesi olmalıdır.
d-Vekaletname: Tapu ve kadastro müdürlüklerinde yapılacak işlem için hak sahibi tarafından verilen vekaletnamenin noterlik veya konsolosluklarca düzenleme şeklinde tanzim edilmesi gerekmektedir.
Yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde ayrıca aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulmalıdır;
- Yabancı ülkelerdeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca düzenlenen vekaletnameler Noterlik Kanunundaki hükümlere tabidir.
- Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenen vekaletnameler ise düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca 5 Ekim 1961 tarihli La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip, “Apostille” (Convention de La Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılacaktır. “Apostille” tasdiki bulunmayan vekaletnamelerde ise, ilgili noter imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu mercinin imza ve mührünün de o yerdeki Türk Konsolosluğunca tasdik edilmiş olması aranılacaktır.
e- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK):
- Tapu müdürlüğünde işleme konu taşınmazın ev, bina, mesken, konut vb. niteliğinde olması,
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mesken, konut vb. ile ticarethane, büro, iş yeri, dükkan vasıflı bağımsız bölümlerin aynı ana gayrimenkulde bir arada olması durumunda,
- İşleme konu taşınmazın cinsinin arazi veya arsa olmasıyla birlikte beyanlar hanesinde bina ve evin muhdesat olarak belirtilmesi halinde, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu göre Zorunlu Deprem Sigortası poliçelerinin ibraz edilmesi zorunludur.
Emlak Beyan Değeri
Taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden emlak beyan değerine ilişkin belge alınır.
Taşınmaz devrine ilişkin bedeli TAKASBANK aracılığıyla ödeyebilirsiniz.
Genel Müdürlüğümüz ile Takasbank arasında yapılan protokol kapsamında taşınmaz piyasasında gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinde, alıcı ve satıcıların talep etmesi halinde taşınmazın devrine ilişkin bedelin güvenli bir yöntemle el değiştirmesini sağlayacak altyapı kurulmuştur. Bu doğrultuda, Takasbank birimlerince, alım-satım işlemine ait makbuz numarası ve taraf bilgileri ile TAKBİS’te sorgulama yapılarak, sorgulama sonucu satış işleminin tamamlanıp, taşınmazın alıcı adına tescil edildiğinin öğrenilmesiyle, alıcının hesabındaki para Takasbank aracılığıyla anlık olarak satıcının hesabına transfer edilecektir. Böylece nakdin sahte çıkması ve dolandırıcılık gibi riskler ile taraflar arasındaki güven problemi bertaraf edilmiş olacaktır. 03.09.2021
ÇARŞANBALI HUKUK BÜROSU
KAYNAKÇA
Borçlar Kanunu
Tapu Kanunu
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web sitesi